Provedeme vás bydlením.
Krok po kroku, srozumitelně.
RealityGuide je průvodce, který vám řekne, kdy co dělat, na co se připravit a co bude chtít banka, advokát nebo katastr. Než spustíme plnou aplikaci, najdete tu zdarma průvodce, který vám pomůže už dnes.
K čemu to je
Aby se z prodeje nebo koupě nemovitosti nestal stres. Vždy víte, co je další krok a co bude chtít banka, advokát či katastr.
Pro koho
Pro lidi, kteří chtějí prodat byt sami a ušetřit provizi, nebo koupit a vyřídit hypotéku bez tápání v bance.
Co máte hned
Zdarma checklisty, srovnání bank, návod na inzerát a fotky, slovníček pojmů. Žádná registrace, žádný formulář.
Začněte tady. Zdarma, hned, bez registrace.
Dokud plná aplikace nestartuje, najdete tu kompletní průvodce procesem. Stejné informace, jaké vám potom dá aplikace — jen ručně k pročtení.
🏠 Prodávám byt
Devět kroků od rozhodnutí po předání klíčů. Konkrétně co kdy udělat, kolik to stojí a na co si dát pozor.
Otevřít průvodce →🔑 Kupuji byt
Co udělat ještě před tím, než začnete hledat. Jak nepřeplatit a jak nepřijít o peníze v procesu.
Otevřít průvodce →💰 Hypotéka & banky
Co která banka chce, kolik trvá schválení, kde sazby, kde flexibilita. Konkrétně 6 největších hráčů.
Porovnat banky →📸 Inzerát & fotky
Kde inzerovat, jak napsat popis, jak nafotit byt tak, aby se prodal o 4 % výš a o měsíc rychleji.
Otevřít tipy →📖 Slovníček pojmů
LV, věcné břemeno, RPSN, návrh na vklad, úschova, LTV. Všechno česky a srozumitelně, na jedné stránce.
Vyhledat pojem →🚀 Co bude od 7. 7.
Plná aplikace s timeline, automatickými upozorněními, šablonami smluv, propojením na banky a katastr.
Co se chystá →Devět kroků od rozhodnutí po předání klíčů
Celý proces typicky trvá 4–6 měsíců. Tady je každý krok, kdy ho dělat a co konkrétně připravit.
Stanovte férovou cenu
Nejčastější chyba: lidé naceňují podle „pocitu" nebo podle souseda. Cena o 10 % vyšší prodlouží prodej o 6 týdnů. Cena o 15 % nižší — ztratíte stovky tisíc.
Připravte si dokumenty
Než dáte inzerát, mějte připravené tyhle věci. Jinak vám seriózní zájemce uteče.
- Aktuální výpis z katastru (LV) — zdarma na nahlížení do KN (nahlizenidokn.cuzk.cz).
- Energetický průkaz (PENB) — povinný od 2013. Pokud nemáte, objednejte si u energetického specialisty (3 500 — 6 000 Kč).
- Půdorys bytu — kupec ho bude chtít. Můžete přefotit z dokumentace SVJ nebo nechat udělat (od 1 500 Kč).
- Souhlas SVJ/BD s prodejem — záleží na stanovách, většinou není potřeba, ale ověřte.
- Doklad o vyrovnání hypotéky (pokud ji máte) — banka vám vyhotoví za 2–3 dny.
Připravte byt k focení
Pravda, kterou lidé ignorují: první fotka rozhoduje o 80 % kliků. Stejný byt s lepšími fotkami se prodá za o 4 % vyšší cenu a o 30 % rychleji.
Detailní tipy → Inzerát & fotky
Inzerát: kam a jak
Ne každý portál má smysl. Pro byt v Praze za 8 mil. potřebujete jinou kombinaci než pro chalupu za 2 mil.
Konkrétní rozdíly portálů → Inzerát & fotky
Prohlídky a první nabídky
Naberte si vlastní techniku. Pište si po každé prohlídce, co se zájemci nelíbilo. Po 5 prohlídkách už víte, co lidi odrazuje — možná je to opravitelné.
Rezervační smlouva & poplatek
Tady často přichází stres. Co je rezervační poplatek? Kdo ho dostane? Co když si to kupec rozmyslí?
Kupní smlouva & úschova
Tady advokát není luxus, ale nutnost. Buď váš, nebo kupcův. Náklady cca 12 000 — 25 000 Kč včetně úschovy. Kdo platí, je věcí dohody (obvykle prodávající polovinu).
Návrh na vklad do katastru
Advokát to obvykle udělá. Kolek 2 000 Kč. Katastr rozhoduje v 30 dnech (běžně 4–8 týdnů). Plombu v katastru můžete sledovat na nahlížení do KN.
Předání bytu & daň z příjmu
Posledních pár věcí, na které se zapomíná.
- Předávací protokol — stavy energií, počet klíčů, vady. Vždy podepsaný oběma stranami.
- Odhlášení energií — zavolejte dodavateli, oznamte změnu vlastníka (ČEZ, PRE, E.ON a další).
- Daň z příjmu z prodeje — pokud jste byt vlastnili > 5 let nebo > 2 roky v něm bydleli, daň je 0 %. Jinak 15 % z čistého zisku, do daňového přiznání za rok prodeje.
- Odhlášení z trvalého pobytu — pokud jste v bytě měli adresu, přihlaste se jinde.
Co udělat dřív, než vůbec začnete hledat
Většina kupujících začíná u inzerátů. To je chyba. Nejdřív musíte vědět, kolik vám banka půjčí, a co kupujete ověřit dřív, než dáte rezervační poplatek.
① Zjistěte si bonitu DŘÍV, než hledáte
Lidé hledají měsíce, najdou byt — a pak zjistí, že banka jim dá o milion míň. Předschválení hypotéky vám dá jasnou cenovou hranici. Trvá 24–48 h, dělá se zdarma. Detaily viz Hypotéka & banky.
② Při prohlídce noste checklist
Většina lidí dělá na prohlídce emoční rozhodnutí. Vezměte si poznámky: plíseň, vlhko, výtah, hluk, sousedi, sklep, parkování, stav rozvodů. Vrátíte se domů s daty, ne s pocity.
③ Před rezervační zkontrolujte LV
Stáhněte si výpis z katastru zdarma (nahlizenidokn.cuzk.cz). Zkontrolujte: kdo je majitel, jestli existují věcná břemena (zástava banky, doživotní užívání, předkupní právo), jestli na bytu nejsou exekuce. Pokud něco svítí — proberte s advokátem PŘED rezervací.
④ Připravte si dokumenty pro banku dopředu
Banka po vás bude chtít: potvrzení o příjmu (max. 3 měsíce staré), výpisy ze všech účtů za 3 měsíce, doklady o existujících úvěrech. Mít to připravené ušetří 1–2 týdny ve schvalování.
Kolik si reálně můžete dovolit?
Banky obecně schvalují splátku do ~50 % čistého příjmu (po odečtení existujících splátek). Při sazbě 5,2 % p.a. a fixaci 5 let to znamená: na splátku 20 000 Kč/měs. získáte úvěr ~3,7 mil. Kč na 30 let. Při čistém příjmu 50 000 Kč/měs. (bez jiných úvěrů) si můžete dovolit splátku ~25 000 Kč → úvěr ~4,6 mil. Kč. K tomu vlastní 10–20 % z ceny nemovitosti.
Co která banka chce a v čem se liší
Banky se neliší jen v sazbě. Liší se v tom, koho schválí (bonita, věk, podnikatelé), jak dlouho schvalují, jak jsou flexibilní u nestandardních nemovitostí.
ČSOB — největší hráč na trhu
Síla v rozsahu — schvaluje i složitější případy. Interní procesy někdy pomalé.
Co bude chtít
- Potvrzení o příjmu od zaměstnavatele (formulář ČSOB), max. 3 měsíce starý
- Výpisy z účtu za 3 měsíce (i ze všech ostatních bank, kde máte účet)
- OSVČ: daňové přiznání za 2 poslední roky + výkaz o pohledávkách
- Pro družstevní byt: stanovy + souhlas BD s převodem členských práv
- Znalecký posudek (objedná ČSOB, klient platí 4 500 — 8 000 Kč)
Na co si dát pozor
- Vyžaduje pojištění nemovitosti vinkulované ve prospěch banky
- Při LTV nad 80 % chce navíc životní pojištění (drahé!)
- Bonita: čistý příjem × 0,55 minus splátky existujících úvěrů
- Fixace 1, 3, 5, 7, 10 let — nejlepší sazby na 3–5 let
Komerční banka — pro „bezpečné" klienty
Konzervativní, ale férová. Rychlejší u standardních případů (HPP zaměstnanec, byt v OV).
Co bude chtít
- Standardní mzdový souhlas (KB má vlastní formulář)
- 2× výpis z účtu (pokud máte účet v KB, jsou již ve scoringu — zrychluje)
- Pro vyšší úvěry (nad 5 mil. Kč) chce zpravidla i podpis druhého z páru
- Znalecký posudek vlastní sítě znalců
Na co si dát pozor
- Často odmítá OSVČ s nestabilním DPH (méně než 80 % v posledních 12 měsících)
- Velmi rychlá u stávajících klientů KB — schválení 3–5 dní
- Nemá nejlepší sazby na trhu, ale flexibilní u předčasného splacení
Raiffeisenbank — pro flexibilní případy
Tradičně flexibilní u OSVČ, podnikatelů, méně standardních nemovitostí (chalupy, novostavby od menších developerů).
Co bude chtít
- U OSVČ stačí 1 rok podnikání (KB & ČSOB chtějí 2)
- Větší ochota akceptovat příjmy z pronájmu nemovitostí
- Vlastní znalecká síť — rychlí, často „od stolu" na základě fotek
Na co si dát pozor
- Vyšší sazby (typicky o 0,15–0,3 p.b. nad konkurencí)
- Tvrdá u opožděných plateb — i jedna 30denní prodleva může „spadnout"
Moneta Money Bank — rychlí a digitální
Nejrychlejší digitální proces na trhu. Pokud máte standardní situaci, schválení do 5 pracovních dní.
Silné stránky
- Vše online, žádné papíry osobně
- Předschválení skutečně do 24 hodin
- Dobré sazby pro klienty s vyšším příjmem (od 90 tis./měs.)
Slabiny
- Menší flexibilita u nestandardních případů
- Družstevní byty schvaluje s omezením (max. 70 % LTV)
mBank — pro mladé a digitální klienty
Konzistentně levné, plně online. Pro klienta, který chce co nejméně lidského kontaktu.
Silné stránky
- Často nejlepší sazba (zejména na 5letou fixaci)
- Plně online proces, podpis přes BankID
- Žádné skryté poplatky (poplatek za vyhotovení 0 Kč)
Slabiny
- Velmi přísné na bonitu — když jste 2 roky OSVČ s kolísavým příjmem, nepůjčí
- Když něco není „standardní", proces se zaseká
Air Bank — alternativa pro standardní případy
Mladší značka s ambicí být nejjednodušší. Dobrá volba pro klienty s existujícím účtem Air Bank.
Co je dobré vědět
- Atraktivní sazby pro klienty s aktivním účtem (My Air Bank)
- Schvalují i bez návštěvy pobočky
- Nemají vlastní síť znalců — využívají externí (déle)
- Méně zkušení s nestandardními případy (chalupa, ZTP, neobvyklá zástava)
Tip: srovnání víc bank současně
Ušetříte týdny tím, že požádáte o předschválení ve 3 bankách současně. Dotaz do registru úvěrů (BRKI) se hodnotí jako jedna „lustrace", pokud jsou všechny dotazy během 30 dnů — bonita vám tedy neklesá. Pro porovnání nabídky bank doporučujeme oslovit přes nezávislého poradce, nebo ji od 7. 7. udělat přímo v RealityGuide.
Kde inzerovat a jak nafotit byt
Žádný portál není „nejlepší" — záleží na typu nemovitosti a cílovce. Tady je doporučení podle reálné praxe.
| Portál | Cena | Dosah | Pro koho | Doporučení |
|---|---|---|---|---|
| Sreality.cz | ~6 900 Kč / 90 dní | Největší | Všichni | Povinné. 60 % všech zájemců najdete zde. |
| Bezrealitky.cz | Zdarma / 2 900 Kč topování | Velký | Prodej bez realitky | Povinné. Klienti hledající bez provize. |
| Idnes Reality | ~3 500 Kč / 60 dní | Střední | Vyšší segment, 35+ | Doporučujeme pro byty > 6 mil. |
| Reality.cz | ~2 500 Kč / 60 dní | Střední | Všichni | Doplněk. Vyplatí se v Brně a Ostravě. |
| Facebook Marketplace | Zdarma | Střední | Lokální zájemci | Vždy zdarma. Pozor na podvodníky. |
| FB skupiny „Bydlení v…" | Zdarma | Lokální | Mladí prvokupující | Aktivní hledači = vysoká kvalita kontaktů. |
Pravidla pro výborný popis inzerátu
✅ Co dělat
- Konkrétně: „Velký balkon 8 m² s ranním sluncem"
- Stručně: ideální délka 800–1 200 znaků
- Faktická data nahoře (m², dispozice, patro, výtah)
- Vždy zmínit dopravu (zastávka, vzdálenost)
- Vždy zmínit školu/školku v okolí (i bez dětí — zvyšuje cenu)
- Náklady na bydlení (SVJ + energie přibližně)
- Důvod prodeje, pokud je banální (stěhování, větší rodina)
❌ Co nedělat
- „Krásný byt v lukrativní lokalitě" — fráze, nic neznamená
- „Nutno vidět!", „Pospěšte!" — vzbuzuje nedůvěru
- Více než 30 řádků — nikdo nečte
- CAPSLOCK
- Tajemný „důvod prodeje" — vyvolává otázky
- Příliš mnoho vykřičníků a emoji
- Zveřejnit přesnou adresu (jen ulici, ne číslo popisné)
Jak nafotit byt, který prodává
📐 Před focením — staging
- Vyklidit všechno osobní (fotografie, papíry, kalendáře, dětské kresby)
- Odstranit z polic alespoň 50 % věcí — působí prostorněji
- Ustlat postele bílým prostěradlem (světlé povlečení = větší prostor)
- Sundat magnetky z lednice, schovat odpadkový koš
- Otevřít všechny záclony, žaluzie, dveře
- Rozsvítit všechna světla (i ve dne)
- Květiny ano (jednoduché), suchá rostlina ne
📸 Při focení — technika
- Pouze za denního světla, ideálně 10–14 hodin
- Široký úhel (alespoň 24mm ekvivalent) — telefon stačí, lepší zrcadlovka
- Vždy z rohu místnosti, ne ze středu — vidět víc prostoru
- Stativ! Ne ruka. (Otřes = rozmazaná fotka)
- Foto vodorovně, ne svisle
- Minimálně 8 fotek: obývák, kuchyň, ložnice, koupelna, předsíň, balkon, dům zvenku, výhled z okna
Česky a srozumitelně
Pojmy, na které narazíte v bance, u advokáta a v katastru. Bez „odborné" mlhy.
- LV (list vlastnictví)
- Oficiální výpis z katastru, který říká, kdo nemovitost vlastní, jak je velká a jestli má omezení (zástavy, věcná břemena). Stáhnete si ho zdarma na nahlizenidokn.cuzk.cz.
- Věcné břemeno
- Trvalé omezení nemovitosti ve prospěch někoho jiného. Typicky: právo doživotního užívání pro bývalého majitele, právo přístupu přes pozemek souseda, zástava banky. „Jede" s nemovitostí, kupec ho přebírá.
- RPSN
- Roční procentní sazba nákladů. Skutečná cena úvěru včetně všech poplatků (na rozdíl od „úrokové sazby"). Vždy srovnávejte RPSN, ne pouhý úrok.
- LTV
- Loan-to-Value. Poměr úvěru k hodnotě nemovitosti. Při ceně 5 mil. a úvěru 4 mil. je LTV 80 %. Banky obvykle dávají max. 80–90 % — zbytek musíte mít z vlastních prostředků.
- Bonita
- Schopnost klienta splácet, jak ji vidí banka. Spočítá se z čistého příjmu mínus existující splátky, vynásobeno koeficientem 0,4–0,6 (každá banka má jiný).
- Fixace
- Doba, po kterou je úroková sazba neměnná. Typicky 1, 3, 5, 7 nebo 10 let. Po jejím skončení banka navrhne novou sazbu nebo můžete refinancovat u konkurence.
- Předschválení hypotéky
- Banka vám sdělí, kolik vám reálně půjčí, ještě než najdete nemovitost. Trvá 24–48 h, dělá se zdarma, nezávazné. Dá vám jasnou cenovou hranici pro hledání.
- Znalecký posudek
- Odhad tržní ceny nemovitosti od certifikovaného znalce. Banka ho vyžaduje, aby věděla, kolik nemovitost stojí jako zástava. Cena 4 500 — 8 000 Kč, obvykle platí kupec.
- Rezervační smlouva
- Smlouva mezi prodávajícím a zájemcem, která drží byt typicky 30–60 dní (dokud kupec nemá schválenou hypotéku). Doprovází ji rezervační poplatek 50 000 — 200 000 Kč.
- Úschova
- Vázaný účet (u advokáta, notáře nebo banky), kam kupec pošle kupní cenu. Peníze se uvolní prodávajícímu, až katastr převede vlastnictví. Bezpečné pro obě strany.
- Návrh na vklad
- Formální žádost o zápis nového vlastníka do katastru. Spolu s ní se odevzdává kupní smlouva. Kolek 2 000 Kč. Katastr má 30 dnů na rozhodnutí (typicky 4–8 týdnů).
- PENB (energetický průkaz)
- Štítek energetické náročnosti budovy (A–G). Povinná příloha inzerátu od 2013. Vyhotoví energetický specialista za 3 500 — 6 000 Kč, platí 10 let.
- Plomba v katastru
- Označení v LV, které říká „čeká se na rozhodnutí o vkladu". Jakmile se objeví, prodávající ani kupec už nemohou se třetí stranou uzavřít konkurenční smlouvu na stejnou nemovitost.
- Vinkulace pojistky
- Zajištění banky: pojistné plnění z pojištění nemovitosti půjde primárně bance (do výše dlužné částky), zbytek vám. Banka to vyžaduje u hypoték proto, aby se v případě požáru úvěr splatil.
- SVJ / BD
- Společenství vlastníků jednotek (osobní vlastnictví) / Bytové družstvo (družstevní byt). Liší se právním režimem prodeje: BD znamená převod členských práv, OV převod nemovitosti přes katastr.
- Daň z příjmu z prodeje
- 15 % z čistého zisku (rozdíl prodejní a pořizovací ceny minus uznatelné náklady). Osvobozeni jste, pokud jste byt vlastnili > 5 let, nebo v něm > 2 roky bydleli, nebo jste výtěžek do roka použili na vlastní bydlení.
Co bude RealityGuide dělat za vás
Vše, co najdete výš, dnes čtete ručně. Od 7. července to celé udělá aplikace: provede vás procesem, hlídá termíny, plní formuláře, srovnává banky a generuje smlouvy.
🧭 Osobní timeline
Vidíte přesně, kde jste, co máte hotovo a co bude potřeba zítra. Aplikace vás upozorní, když přijde čas na konkrétní krok.
📋 Šablony všech dokumentů
Rezervační smlouva, kupní smlouva, předávací protokol, návrh na vklad. Předvyplněné vašimi údaji, k podpisu.
💬 AI asistent 24/7
Zeptáte se kdykoliv. Odpoví na konkrétní otázku, pokud potřebuje, propojí vás s živým specialistou (advokát, hypotečák).
🏦 Hypotéka u 4–6 bank zdarma
Jeden formulář → 3 nabídky do 24 h. Schválení 5–10 pracovních dní místo obvyklých 3 týdnů. Pro vás zdarma, platí banka.
Cenové úrovně po spuštění
Začínáte u Self-Service za 500 Kč. Když chcete víc, dokupujete jen to, co potřebujete. Žádné skryté provize.
Self-Service
- Krok-za-krokem timeline
- Šablony dokumentů
- Checklisty
- AI chat 24/7
- Upozornění na termíny
Hypotéka & podpora
- Srovnání 4–6 bank
- Předschválení do 24 h
- Všechny podklady za vás
- Self-Service v ceně
- Konzultace se specialistou
Inzerát & fotky
- Profi úprava fotek
- Napsání popisu (3 varianty)
- Výběr a nastavení portálů
- Prohlídková karta
- Doporučení ceny
Plný servis
- Vlastní makléř
- Profi focení v ceně
- Inzerce v ceně
- Prohlídky za vás
- Vyjednávání a smlouvy
Dáme vědět, až spustíme
Necháme vám ve schránce e-mail v den spuštění — ne dřív, ne víckrát. Jako bonus dostanete přístup k pokročilým checklistům, které se do téhle stránky nevešly.
Budete mezi prvními 7. 7. 2026
Stačí e-mail. Žádný spam, žádné prodávání dat.